小石川2丁目マンション建築確認審査請求の審査請求人の皆様
小石川2丁目マンション建築確認審査請求の関係者の皆様
小石川二丁目マンション建築確認に対する東京都建築審査会への審査請求では大変お世話になっています。
2012年7月26日、小石川二丁目マンション施工者（NIPPO、神鋼不動産）は、都市居住評価センター（処分庁）から建築確認を得て、工事に着手しました。そこで、同年9月28日、近隣住民9名が小石川2丁目マンションの建築確認の取消しを求めて東京都建築審査会に審査請求をしました。その審査が3年近くを経てようやく結審になろうとしています。そして、最終の裁決を下す前に必置される口頭審査が本年9月7日に開催されることになりました。
皆様には、本審査請求に対して物心ともにご支援を賜り、深くお礼を申し上げます。それにもかかわらず、この間何のご報告もしておりませんこと、心よりお詫び申し上げます。ここにこれまでの審査請求の経過をご説明するとともに、来る9月7日の口頭審査へのご参加の可否についてお伺いいたします。
１．建築確認取消しの審査請求をめぐる状況
それまで裁判で争ってきた、文京区長による開発許可処分・変更処分の取消訴訟、堀坂の6ｍ道路の供用開始決定取消訴訟等ですべて敗訴しました。そこで、いわばマンション建築反対運動の最後の本丸の争いとなる建築確認に対する審査請求を東京都建築審査会に提起することにしました。
審査請求人として、マンションの東西南北で取り囲む方々にお願いして、戸波のほか８名の方々に審査請求人になっていただきました。
審査請求にあたって、建築確認の取消しを争うには、技術的な争点の解明と主張・立証に関する専門的な法的知識が不可欠なので、これまで早稲田クリニックでご協力いただいてきた弁護士の日置雅晴先生に正式に事件の受任をお願いし、弁護料100万円＋訴訟事務費用という格別のご厚意によりお引き受けいただきました。そして、日置先生の弁護士事務所の農端康輔先生と建築士の上山恵三先生にも代理人をお願いし、反論書の作成に携わっていただきました。
この間、審査請求では、処分庁（建築確認をした都市居住評価センター）の弁明書と、それに対する私たちの反論書の往復で23回に及ぶやり取りを重ねてきました。
２．審査請求での主要な論点
建築確認の審査請求の審査では、建築確認の対象であるマンションの設計・建築計画が建築基準法に適合しているかどうかが争われます。したがって、違法事由としては、かなり技術的な観点から建築設計の法令不適合の主張をしてきました。主な主張は以下の4点です。以下の主張の具体的な意味を説明することは、専門知識なくしてはかなり困難ですが、いずれにせよ、建築確認の違法を根拠づける主張としてきわめて重要な論点です。
| (1) | 避難経路（とくに１階、地下１階）が不備であること。 |
| (2) | 地下駐車場を含む１階部分は、地階とみなすべきこと。 |
| (3) | 「hanare」は居住室であるにもかかわらず、窓先空地がないこと。 |
| (4) | 地下２階のエントランスは建築物であること |
３．3年ほど経過した理由
通常、建築確認の審査請求は１年以内に審査・裁決されます。本件では３年を超えようとしています。このように長引いたことには、いくつかの理由があります。
最大の理由は、処分庁が東京都建築審査会に証拠の建築図面を提出しなかったことです。処分庁は、審査において私たち審査請求人の違法の追及から免れるために図面を提出せず、そのため、私たちは少ない証拠で手探りで反論しなければなりませんでした。この状況は、いまなお続いています。
また、当初は、私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。
そして、高さ制限が発効する前後から、私たちは建築確認を違法とする実質的な根拠を主張しはじめました。そのため、処分庁との議論が難しい法令解釈にまで及ぶようになり、争点が詳細で複雑なものになりました。そして、建築確認の違法の弱点を衝かれた処分庁および施主は、2014年3月12日、最初の建築確認の内容を変更する変更確認処分をしました。その結果、新しい変更確認の違法性をさらに追及することになりました。
このように、事案の内容が難しいこと、変更確認によって争点が追加されたことなどのために、建築審査会の審議に大幅に時間がかかることになりました。最近は、私たちから早く裁決をするように、そのために、早く口頭審査を開くように強く要求しています。マンション建築が完成すると、建築確認の審査請求は争う利益が消滅したとして却下されるからです。そしてようやく9月7日に口頭審査が開催されることになりました。
４．口頭審査と裁決の見通し
口頭審査では、これまでの審査で問題となった上記(1)〜(4)の争点を中心に質疑が行われます。これは私たちの最後の決戦場なので、全力で闘います。
裁決は、早ければ1ヵ月後の10月5日の建築審査会で決定されることになります。私たちの請求が棄却されれば、長年にわたった私たちのマンション建設反対闘争は実質的に終了します。小石川2丁目マンション（ル・サンク）は来年には建築完了し、施主の計画通り入居が始まることになります。ただし、その後も、ル・サンク管理組合と近隣住民との間でル・サンクの管理運営に関する協定の締結が望まれます。
もしも私たちの審査請求が認容された場合には、その結果は実際の建築工事に重大な影響をもたらします。まず、建築工事が中断されます。そして、現行の建築確認を改める新しい建築確認が必要になります。そこでは、文京区の建築物高さ制限の基準が適用され、施主は22メートル高度地区の規制を遵守しなければなりません。2015年8月現在、地上8階・地下2階、高さ27ｍの建物の骨格はほぼ完成しているので、上部2階の撤去が必要になります。
もしも建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、私たちの勝利となり、マンション施主は大打撃を被ることになります。勝訴の見通しはなお相当に低いですが、勝機はまだ十分にあります。
５．口頭審査への参加のお願い
以上のように、本年9月7日の口頭審査は、本件建築確認の審査請求の審理において最終的な対決の場となります。関心のおありの方々の参加を希望します。また、建築審査会から、審査請求人のうち誰が参加するのか、誰が傍聴人として参加するのか、という問い合わせを受けています。
つきましては、9月7日13時45分（40分に集合）からの東京都庁第二本庁舎31階特別会議室21での口頭審査への参加について、審査請求人としてお名前の挙がっている方で参加していただける方はいらっしゃいますか。また、傍聴人として参加してくださる方はいらっしゃいますか。傍聴人としての参加は当日会場に来ていただくだけで結構です。審査請求人の中で口頭審査への参加を希望される方は、早急に下記の事件担当弁護士事務所までご連絡くださいますようお願い申し上げます。手続の確定の必要上、審査請求人としての参加は8月27日をもって締め切らせていただきます。
口頭審査の実施
| 日時 | 2015年9月7日13時45分（40分に集合） |
| 場所 | 東京都庁第二本庁舎31階 特別会議室21（会議室の前で集合） |
連絡先
| 神楽坂キーストーン法律事務所（担当：農端康輔弁護士） |
| 〒162-0825 新宿区神楽坂3丁目2番地5号 SHKビル4階 |
| TEL（代表）03-5228-0342 FAX 03-5228-0392 |
| http://www.kagurazaka-law.jp |
以上、9月7日の口頭審査を中心に、これまでの小石川2丁目マンションへの建設反対のための建築確認審査請求についてご説明してきました。9月7日の口頭審査では私たち審査請求人は弁護団とともに最大限の努力をもって、建築確認取消しの裁決を求めて争います。今後ともどうかよろしくご支援のほど、お願い申し上げます。
東京都建築審査会 口頭審査議事録（第1254回）は、東京都庁で公表されています。
詳しくは、東京都建築審査会事務局（03-5388-3334）、もしくは、都民情報ルーム（03-5388-2275）にお尋ねください。
最高裁判所は2019年8月16日、建築主（NIPPO／神鋼不動産）の上告を棄却する決定を行いました。
日経 xTECH（2023年10月13日）
「約8年塩漬けの『ル・サンク小石川後楽園』建て替えへ、NIPPOは集合住宅を想定」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
毎日新聞（2023年8月25日） New!
「8年間事業中断のマンション、取り壊しへ 『放置できない』」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日経 xTECH（2019年12月26日）
「写真で見る 10大ニュース2019 風水害・火災が相次いだ 令和時代の幕開け」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
FACTA ONLINE（2019年10月19日）
「最高裁で敗訴でもNIPPO『都にがぶり寄り』 強引な億ション建設をめぐり、敗訴が確定したのに、またもや無理筋裁判を始めたのはなぜか。」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
KKベストセラーズ クソ物件オブザイヤー（2019年10月12日）
「全戸完売! なのに塩漬け…ル・サンク小石川後楽園」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
週刊現代（2019年10月7日）
「東京土地物語／後楽園 ― 無人の『新築億ション』が打ち捨てられるまで」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日経 xTECH（2019年10月3日）
「NIPPOが確認検査機関に107億円の賠償請求、小石川マンション訴訟」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
「建築ジャーナル 2019年10月号」（ISSN 1343-3849）に掲載されました。
詳しくは、建築ジャーナル（052-971-7477）にお尋ねください。
日経 xTECH（2019年8月29日）
「完売マンションの建築確認取り消し訴訟、建築主の敗訴が確定」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日本経済新聞（2019年8月19日）
「マンション建築確認取り消し 建築主敗訴が確定」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
時事通信（2019年8月19日）
「建築確認取り消し確定＝完成直前マンション−最高裁」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日経 xTECH（2019年5月23日）
「完売マンション訴訟が第2幕へ、NIPPOが都に50億円超の賠償求めて提訴」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
FACTA ONLINE（2019年1月19日）
「『塩漬け億ション』ゴリ押しの勝算」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
東京高等裁判所は2018年12月19日、建築主（NIPPO／神鋼不動産）の控訴を棄却する判決を行いました。
TKCローライブラリー（2019年1月22日）
「注目の判例」（LEX/DB25561882）に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日経 xTECH（2019年1月18日）
「完売マンションの建築確認取り消し、建築主の控訴を棄却」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
建設通信新聞（2018年12月20日）
「建築変更確認取消請求控訴は棄却/小石川のマンション」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
東京建築士会 ニュース（2018年10月24日）
「『2018年9月号 法規メールマガジン』コラムの記事内容について」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
東京都都市整備局（2018年10月15日）
「東京都建築安全条例第19条の運用の明確化について（技術的助言）」を東京都内の特定行政庁に通知しました。
→こちらをご覧ください。
東京建築士会 建築東京（2018年10月10日）
小田圭吾理事の「法規コラム」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
東京地方裁判所は2018年5月24日、建築確認取り消しを認める判決を行いました。
ジュリスト臨時増刊 平成30年度重要判例解説 30頁（2019年4月9日）
「行政法 判例の動き」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
判例地方自治 444号 87頁（2019年4月2日）
「原告らが建築主となって建築するマンションの建築計画についてされた建築計画変更確認処分を東京都建築審査会が条例違反の違法があるなどとして取り消す旨の裁決をしたことに関し、原告らが裁決の取消しを求めた訴訟において、マンションの建築計画には条例に違反する違法があり、裁決は適法であるとして、請求が棄却された事例〔東京地平成30年5月24日判決〕」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
判例タイムズ 1457号 142頁（2019年3月25日）
「共同住宅に設けられた自動車車庫が，『直接地上へ通ずる出入口のある階』（建築基準法施行令13条1号）に設けられているとはいえず，自動車車庫部分に『避難階段』（同施行令123条参照）が設置されていないため，東京都建築安全条例32条6号に違反するとされた事例（東京地裁平30.5.24判決）」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
判例時報 2388号 3頁（2019年1月21日）
「共同住宅に設けられた自動車車庫が、『直接地上へ通ずる出入口のある階』（建築基準法施行令13条1号）に設けられているとはいえず、自動車車庫部分に『避難階段』（同施行令123条参照）が設置されていないため、東京都建築安全条例32条6号に違反するとされた事例（東京地判平30・5・24）」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日経 xTECH（2018年9月12日）
「完成直前の確認取り消しは覆らず 申請時に重視すべき解釈ミスのリスク」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
新・判例解説Watch（2018年8月24日）
「建築計画変更確認処分を取り消した建築審査会による裁決の適法性」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
TKCローライブラリー（2018年6月12日）
「注目の判例」（LEX/DB25560274）に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日経 xTECH（2018年6月1日）
「確認取り消しマンションで地裁判決、『都の判断に誤りなし』」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
毎日新聞（2018年5月24日）
「文京・マンション 建築確認白紙の裁決『判断に誤りなし』」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
時事通信（2018年5月24日）
「建築確認取り消し認める＝竣工直前の高級マンション ― 東京地裁」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日本経済新聞（2018年5月24日）
「マンションの建築確認取り消しめぐる訴訟 建築主が敗訴」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
早稻田法學（2017年10月30日）
「建築確認処分を取り消した裁決の取消訴訟において、補助参加および行訴法上の訴訟参加を認めた2件の決定」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
法学セミナー（2017年5月9日）
「取消訴訟における裁決の適法違法判断が国賠訴訟の補助参加の利益根拠となるか」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
TKCローライブラリー（2017年2月28日）
「注目の判例」（LEX/DB25544865）に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
東京都建築審査会は2015年11月2日付で、建築確認を取り消す裁決を行いました。
比較法学（2017年6月1日）
「『採光権』についての一考察」で紹介されました。
→こちらをご覧ください。
日本不動産学会誌（2017年3月28日）
「建築確認をめぐる諸問題と今後のあり方」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
毎日新聞（2016年6月28日）
「東京・小石川のマンション 完成直前に都『建築不許可』」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
朝日新聞（2016年5月28日）
「マンション開発 紛争予防制度を 文京の住民団体が請願」に掲載されました。
東京新聞（2016年5月28日）
「マンション建設 事前3者協議 制度に」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
建築基本法制定準備会ニューズレター（2016年4月21日）
「シンポジウム報告『分譲マンションに求められる法制度と具体策』」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日本経済新聞（2016年3月30日）
「マンション紛争、文京区で多発 住民と事業者、景観・安全巡り 完成間近で中断／反対運動」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日本経済新聞（2016年2月19日）
「問題は『避難階』 建築確認取り消しの完売マンション」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
フジテレビ「みんなのニュース」（2016年2月11日）
「『妻は半狂乱』億ション契約解除で怒号」で放送されました。
→こちらをご覧ください。
Yahoo!ニュース（2016年2月11日）
「マンション違約金 課税に怒り」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
独立系メディア E-wave Tokyo 青山貞一・池田こみち（2016年2月5日）
「特集：UR跡地巨大マンション完売後に『建築確認取消』の前代未聞！」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
テレビ朝日系列「羽鳥慎一モーニングショー」（2016年2月3日）
「『詐欺だ！』購入者激怒！ 人気マンションは“違法建築”」で放送されました。
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テレビ東京系列「ニュースアンサー」（2016年2月1日）
「追及第3弾！ “違法”マンション…立ち上がる購入者」で放送されました。
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フライデー（2016年1月8日）
「三菱地所レジデンス億ションが引き渡し2ヵ月前『突然建設中止!』で住民激怒」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
フジテレビ「みんなのニュース」（2015年12月23日）
「建築確認したのに住めない…潜む問題」で放送されました。
テレビ東京系列「ニュースアンサー」（2015年12月23日）
「追及！違法マンション 契約ドタキャン 立ち上がる購入者」で放送されました。
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日経BP ケンプラッツ（2015年12月2日）
「完売マンションの建築確認を取り消し 東京都建築審査会が1階を『避難階』と認めず」に掲載されました。
アクセスランキング年間３位！
無料でアクセスできます。
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Yahoo!ニュース（2015年12月7日）
「東京都内の高級マンションが入居直前になって契約解除され、購入者の怒り爆発」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
フジテレビ「みんなのニュース」（2015年12月7日）
「追跡マンション不安 入居寸前に契約解除、購入者が激怒です」で放送されました。
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Yahoo!不動産おうちマガジン（2015年12月6日）
「住宅購入者が『大手志向』へと傾注する3つの理由」に掲載されました。
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テレビ東京系列「ニュースアンサー」（2015年11月30日）
「発覚！違法建築マンション・入居間近…購入者怒り」で放送されました。
→こちらをご覧ください。
「建築ジャーナル 2015年12月号」（ISSN 1343-3849）に掲載されました。
詳しくは、建築ジャーナル（052-971-7477）にお尋ねください。
「景住ネットNEWS」（2015年11月28日）に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
詳しくは、景観と住環境を考える全国ネットワーク事務局（03-5228-0499）にお尋ねください。
朝日新聞（2015年11月14日）
「完成直前のマンション、建築確認取り消し 東京・文京」に掲載されました。
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東京新聞（2015年11月14日）
「文京のマンション 建築確認取り消し 近隣住民が『基準法違反』で審査請求」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
マンション・チラシの定点観測（2015年10月9日）
「建築審査会が執行停止決定！竣工間際のマンション」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
Law and Practice 第6号（ISSN 1883-8529）
「近隣住民による開発許可取消訴訟における審理判断のあり方について」の論説で、
2011年6月6日の意見陳述書（全文）が掲載されています。
→こちらをご覧ください。
判例地方自治（373号97頁）に
小石川二丁目マンションの開発許可取消訴訟が取り上げられています。
