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意 見 陳 述

平成29年4月14日
訴訟参加人 戸波江二

　本件取消訴訟の訴訟参加人、そして、原処分である建築確認取消裁決にかかる審査請求人として、以下4点について意見を述べさせていただきます。

第１．本件土地がそもそもマンション建築には不向きな土地であること。それにもかかわらず原告事業者は過大な利益をめざして巨大マンション建築に邁進したこと、です。
(1)本件土地は1,360坪の広さがありますが、道路付きが悪く、傾斜地であって、大型マンション建築には本来不向きな土地です。
(2)それにもかかわらず、原告事業者はこの土地に巨大マンション建築を企てました。そこで私たち近隣住民は、この建築計画を阻止すべく、東京都建築審査会に建築確認取消しの審査請求をしました。その結果、2005年6月に建築確認は取り消されました。これは第1回目の取消裁決です。
(3)もともとマンション建築にふさわしくない土地の上に、利益をむさぼろうと巨大マンションを強引につくろうとしたため、建築図面に無理が生じたことが、本件建築確認が取り消された根本の理由です。

第２．原告事業者は、周辺の居住環境に配慮せず、近隣住民の希望を一切顧慮せずに、利益追求のみを図って違法建築に邁進したこと、です。
(1)近隣住民は、①建物の高さを20m以下にする、②急峻な堀坂途中に車の出入り口を設けない、③車寄せを敷地内に設ける、などを強く要求しましたが、事業者はこれらの要求をすべて拒否しました。
(2)この間、住民説明会では、事業者は建築図面を住民に提示せず、ひいては、建築図面ができているのに「図面はできていない｣と虚偽答弁をするなど、徹底的に住民を無視してきました。

第３．本件建築確認に対する審査請求の審査の最中でも、事業者は建築工事や営業販売活動を強引に進めたこと、です。
(1)事業者は、審査の過程で建築設計図を提出せず、あるいは、建築確認の変更確認をするなどしたために、審査は長引き、3年を超えることになりました。
(2)この間の事業者による不当な建築工事の実際を、4点指摘します。第一は、建築敷地の北側に居住する小髙氏の庭の桜の大樹につき、その保存についてまったく顧慮せず、建築敷地に張り出していた枝と根の部分をばっさりと切断したことです。
(3)第二は、春日通りから六角坂通りへの一方通行の逆走という方法で工事を進めたことです。逆走は工事着工とともに始まり、巨大マンション建築のため2年半以上も続けられました。
(4)第三は、文京区で2014年3月に施行された絶対高さ制限（本件土地では22ｍ以内）に違反する高さの建物の建築確認を、駆け込みで取ったことです。事業者は、文京区の指導を無視して、既存不適格の建築物となることを承知で建築を強行しました。
(5)第四は、建築確認が取り消されるおそれがあったにもかかわらず、建築途中からマンション居室の販売を開始し、107戸を完売したことです。今回の販売契約解除にかかる混乱の責任は、偏に事業者の設計ミスと軽率な居室販売にあります。

第４．本件訴訟での原告事業者の主張が理不尽であること、です。
(1)東京都建築審査会が建築確認を取り消したのは、避難経路に重大な不備があったからです。避難経路の不備はマンション建築では致命的な欠陥であり、建築確認が取り消されるのは当然です。
(2)訴状のなかで、原告事業者は「訴外請求人ら〔私たち審査請求人〕は、不当に審理遅延を図るために」、｢原告ら事業者に対して、不当な損失、損害を与えることを目的として審理に臨んで｣おり、そのために「本件売買契約をすべて解除することを余儀なくされ」、「莫大な費用を支出せざるをえなかった」と主張していますが、これは不当ないいがかりです。原告に損害が生じたとしても、それは偏に避難経路の重大な違法を看過した原告および建築確認審査機関の責任です。その損害の原因を審査請求人に押しつける原告の主張は不当な中傷であり、強く抗議します。
(3)以上のように、今回の東京都建築審査会による取消裁決は、事業者の杜撰な建築設計の違法を明快に認定し、危険な建築物の建築と居室販売を止めた英断であり、高く評価されます。事業者の提訴は、自己の犯した根本的な過誤に目を背け、損害の責任を不当にも被告や訴訟参加人に転嫁しようとするものであって、決して容認できません。

　以上、4点にわたって意見を述べました。よろしく請求棄却の判決を下されるようお願い申し上げます。以上です。(文字数1883字)





最高裁判所は2019年8月16日、建築主（NIPPO／神鋼不動産）の上告を棄却する決定を行いました。

日経 xTECH（2023年10月13日）
「約8年塩漬けの『ル・サンク小石川後楽園』建て替えへ、NIPPOは集合住宅を想定」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

毎日新聞（2023年8月25日） New!
「8年間事業中断のマンション、取り壊しへ 『放置できない』」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

日経 xTECH（2019年12月26日）
「写真で見る 10大ニュース2019 風水害・火災が相次いだ 令和時代の幕開け」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

FACTA ONLINE（2019年10月19日）
「最高裁で敗訴でもNIPPO『都にがぶり寄り』 強引な億ション建設をめぐり、敗訴が確定したのに、またもや無理筋裁判を始めたのはなぜか。」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

KKベストセラーズ クソ物件オブザイヤー（2019年10月12日）
「全戸完売! なのに塩漬け…ル・サンク小石川後楽園」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

週刊現代（2019年10月7日）
「東京土地物語／後楽園 ― 無人の『新築億ション』が打ち捨てられるまで」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

日経 xTECH（2019年10月3日）
「NIPPOが確認検査機関に107億円の賠償請求、小石川マンション訴訟」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

「建築ジャーナル 2019年10月号」（ISSN 1343-3849）に掲載されました。
詳しくは、建築ジャーナル（052-971-7477）にお尋ねください。

日経 xTECH（2019年8月29日）
「完売マンションの建築確認取り消し訴訟、建築主の敗訴が確定」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

日本経済新聞（2019年8月19日）
「マンション建築確認取り消し 建築主敗訴が確定」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

時事通信（2019年8月19日）
「建築確認取り消し確定＝完成直前マンション－最高裁」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

日経 xTECH（2019年5月23日）
「完売マンション訴訟が第2幕へ、NIPPOが都に50億円超の賠償求めて提訴」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

FACTA ONLINE（2019年1月19日）
「『塩漬け億ション』ゴリ押しの勝算」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。


東京高等裁判所は2018年12月19日、建築主（NIPPO／神鋼不動産）の控訴を棄却する判決を行いました。

TKCローライブラリー（2019年1月22日）
「注目の判例」（LEX/DB25561882）に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

日経 xTECH（2019年1月18日）
「完売マンションの建築確認取り消し、建築主の控訴を棄却」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

建設通信新聞（2018年12月20日）
「建築変更確認取消請求控訴は棄却/小石川のマンション」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

東京建築士会 ニュース（2018年10月24日）
「『2018年9月号 法規メールマガジン』コラムの記事内容について」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

東京都都市整備局（2018年10月15日）
「東京都建築安全条例第19条の運用の明確化について（技術的助言）」を東京都内の特定行政庁に通知しました。 →こちらをご覧ください。

東京建築士会 建築東京（2018年10月10日）
小田圭吾理事の「法規コラム」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。


東京地方裁判所は2018年5月24日、建築確認取り消しを認める判決を行いました。

ジュリスト臨時増刊 平成30年度重要判例解説 30頁（2019年4月9日）
「行政法 判例の動き」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

判例地方自治 444号 87頁（2019年4月2日）
「原告らが建築主となって建築するマンションの建築計画についてされた建築計画変更確認処分を東京都建築審査会が条例違反の違法があるなどとして取り消す旨の裁決をしたことに関し、原告らが裁決の取消しを求めた訴訟において、マンションの建築計画には条例に違反する違法があり、裁決は適法であるとして、請求が棄却された事例〔東京地平成30年5月24日判決〕」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

判例タイムズ 1457号 142頁（2019年3月25日）
「共同住宅に設けられた自動車車庫が，『直接地上へ通ずる出入口のある階』（建築基準法施行令13条1号）に設けられているとはいえず，自動車車庫部分に『避難階段』（同施行令123条参照）が設置されていないため，東京都建築安全条例32条6号に違反するとされた事例（東京地裁平30.5.24判決）」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

判例時報 2388号 3頁（2019年1月21日）
「共同住宅に設けられた自動車車庫が、『直接地上へ通ずる出入口のある階』（建築基準法施行令13条1号）に設けられているとはいえず、自動車車庫部分に『避難階段』（同施行令123条参照）が設置されていないため、東京都建築安全条例32条6号に違反するとされた事例（東京地判平30・5・24）」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

日経 xTECH（2018年9月12日）
「完成直前の確認取り消しは覆らず 申請時に重視すべき解釈ミスのリスク」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

新・判例解説Watch（2018年8月24日）
「建築計画変更確認処分を取り消した建築審査会による裁決の適法性」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

TKCローライブラリー（2018年6月12日）
「注目の判例」（LEX/DB25560274）に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

日経 xTECH（2018年6月1日）
「確認取り消しマンションで地裁判決、『都の判断に誤りなし』」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

毎日新聞（2018年5月24日）
「文京・マンション 建築確認白紙の裁決『判断に誤りなし』」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

時事通信（2018年5月24日）
「建築確認取り消し認める＝竣工直前の高級マンション ― 東京地裁」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

日本経済新聞（2018年5月24日）
「マンションの建築確認取り消しめぐる訴訟 建築主が敗訴」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

早稻田法學（2017年10月30日）
「建築確認処分を取り消した裁決の取消訴訟において、補助参加および行訴法上の訴訟参加を認めた2件の決定」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

法学セミナー（2017年5月9日）
「取消訴訟における裁決の適法違法判断が国賠訴訟の補助参加の利益根拠となるか」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

TKCローライブラリー（2017年2月28日）
「注目の判例」（LEX/DB25544865）に掲載されました。 →こちらをご覧ください。


東京都建築審査会は2015年11月2日付で、建築確認を取り消す裁決を行いました。

東京都建築審査会 口頭審査議事録（第1254回）は、東京都庁で公表されています。 →こちらをご覧ください。
詳しくは、東京都建築審査会事務局（03-5388-3334）、もしくは、都民情報ルーム（03-5388-2275）にお尋ねください。

比較法学（2017年6月1日）
「『採光権』についての一考察」で紹介されました。 →こちらをご覧ください。

日本不動産学会誌（2017年3月28日）
「建築確認をめぐる諸問題と今後のあり方」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

毎日新聞（2016年6月28日）
「東京・小石川のマンション 完成直前に都『建築不許可』」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

朝日新聞（2016年5月28日）
「マンション開発 紛争予防制度を 文京の住民団体が請願」に掲載されました。

東京新聞（2016年5月28日）
「マンション建設 事前3者協議 制度に」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

建築基本法制定準備会ニューズレター（2016年4月21日）
「シンポジウム報告『分譲マンションに求められる法制度と具体策』」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

日本経済新聞（2016年3月30日）
「マンション紛争、文京区で多発 住民と事業者、景観・安全巡り 完成間近で中断／反対運動」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

日本経済新聞（2016年2月19日）
「問題は『避難階』 建築確認取り消しの完売マンション」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

フジテレビ「みんなのニュース」（2016年2月11日）
「『妻は半狂乱』億ション契約解除で怒号」で放送されました。 →こちらをご覧ください。

Yahoo!ニュース（2016年2月11日）
「マンション違約金 課税に怒り」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

独立系メディア E-wave Tokyo 青山貞一・池田こみち（2016年2月5日）
「特集：UR跡地巨大マンション完売後に『建築確認取消』の前代未聞！」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

テレビ朝日系列「羽鳥慎一モーニングショー」（2016年2月3日）
「『詐欺だ！』購入者激怒！ 人気マンションは“違法建築”」で放送されました。 →こちらをご覧ください。

テレビ東京系列「ニュースアンサー」（2016年2月1日）
「追及第3弾！ “違法”マンション…立ち上がる購入者」で放送されました。 →こちらをご覧ください。

フライデー（2016年1月8日）
「三菱地所レジデンス億ションが引き渡し2ヵ月前『突然建設中止!』で住民激怒」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

フジテレビ「みんなのニュース」（2015年12月23日）
「建築確認したのに住めない…潜む問題」で放送されました。 →こちらをご覧ください。

テレビ東京系列「ニュースアンサー」（2015年12月23日）
「追及！違法マンション 契約ドタキャン 立ち上がる購入者」で放送されました。 →こちらをご覧ください。

日経BP ケンプラッツ（2015年12月2日）
「完売マンションの建築確認を取り消し 東京都建築審査会が1階を『避難階』と認めず」に掲載されました。
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Yahoo!ニュース（2015年12月7日）
「東京都内の高級マンションが入居直前になって契約解除され、購入者の怒り爆発」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

フジテレビ「みんなのニュース」（2015年12月7日）
「追跡マンション不安 入居寸前に契約解除、購入者が激怒です」で放送されました。 →こちらをご覧ください。

Yahoo!不動産おうちマガジン（2015年12月6日）
「住宅購入者が『大手志向』へと傾注する3つの理由」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

テレビ東京系列「ニュースアンサー」（2015年11月30日）
「発覚！違法建築マンション・入居間近…購入者怒り」で放送されました。 →こちらをご覧ください。

「建築ジャーナル 2015年12月号」（ISSN 1343-3849）に掲載されました。
詳しくは、建築ジャーナル（052-971-7477）にお尋ねください。

「景住ネットNEWS」（2015年11月28日）に掲載されました。 →こちらをご覧ください。
詳しくは、景観と住環境を考える全国ネットワーク事務局（03-5228-0499）にお尋ねください。

朝日新聞（2015年11月14日）
「完成直前のマンション、建築確認取り消し 東京・文京」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

東京新聞（2015年11月14日）
「文京のマンション 建築確認取り消し 近隣住民が『基準法違反』で審査請求」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

マンション・チラシの定点観測（2015年10月9日）
「建築審査会が執行停止決定！竣工間際のマンション」に掲載されました。 →こちらをご覧ください。

Law and Practice 第6号（ISSN 1883-8529）
「近隣住民による開発許可取消訴訟における審理判断のあり方について」の論説で、
2011年6月6日の意見陳述書（全文）が掲載されています。 →こちらをご覧ください。

判例地方自治（373号97頁）に
小石川二丁目マンションの開発許可取消訴訟が取り上げられています。



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