（参考）住戸A及びBに対して窓先空地を共用する場合の例
東京都建築安全条例第19条の運用の明確化について（技術的助言）の
PDF版は
→こちらをご覧ください。
23区における東京都建築安全条例の取扱いについての
問合せ先は
→こちらをご覧ください。
東京高等裁判所平成30年（行コ）第199号 建築変更確認取消裁決取消請求控訴事件 判決 →こちらをご覧ください。
［参考事例］（仮称）目白台3丁目住宅新築工事 （2018年12月21日）
東京地方裁判所平成30年（行ウ）第75号 建築確認取消請求事件 判決
→こちらをご覧ください。
| 30都市建企第722号 平成30年10月15日 |
都内特定行政庁建築主務部長 殿
| 東京都都市整備局 市街地建築部長 青柳 一彦 |
東京都建築安全条例（昭和25年東京都条例第89号。以下「条例」という。）第19条の運用に関して、別紙のとおり、基本的な解釈をとりまとめましたので、地方自治法第245条の4第1項の規定に基づく技術的助言として通知します。
なお、都内の指定確認検査機関に対しても、この旨通知していることを申し添えます。
（別紙）
条例第19条は、共同住宅等の居室における採光及び通風を確保するため、道路又は窓先空地に直接面する窓の設置を義務づけるとともに、非常時には当該道路又は窓先空地が各住戸等からの避難経路として使用できるよう必要な基準を定めたものです。本条の各規定を解釈するにあたっての基本的な考え方を以下に示しますので、確認審査等において参考にして下さい。
なお、個別の建築計画の内容等から、より詳細な判断や例外的な判断が必要な場合も想定されるため、確認審査等においては、本解釈を指針としつつ、総合的な判断に基づき適切な対応をするようお願いします。
また、本技術的助言の発出に伴い、各特定行政庁の取扱いを定める場合又は既存の取扱いを変更する場合は、指定確認検査機関や建築主等に対し、十分周知して下さい。
| 1 | 「道路又は窓先空地に直接面する窓」について（条例第19条第1項第二号） |
| (1) | 窓の大きさ等 条例第19条第1項第二号の「窓」は、幅750㎜以上かつ高さ1200mm以上とすることを基本とし、また、採光、通風及び避難上有効なものとする。 |
【考え方】
| (2) | 窓と道路の位置関係及び窓と道路間の障害物 条例第19条第1項第二号イの「直接面する」とは、以下の要件を満たすことを基本とする。 | |
| ① | 窓面の正面（室内側から窓に正対して屋外を見た方向）に道路が存在すること。 | |
| ② | 窓と道路との間が、空地以外の用途に使われる可能性が生じない程度に近接していること。 | |
| ③ | 窓と道路の間には、採光、通風及び避難上支障となる障害物及び敷地の高低差がないこと。 | |
【考え方】
| (3) | 窓と窓先空地の位置関係及び窓と窓先空地間の障害物 条例第19条第1項第二号ロの「直接面する」とは、以下の要件を満たすことを基本とする。 | |
| ① | 窓面の正面（室内側から窓に正対して屋外を見た方向）に窓先空地が存在すること。 | |
| ② | 窓と窓先空地の間には、採光、通風及び避難上支障となる障害物及び敷地の高低差がないこと。 | |
【考え方】
| (4) |
窓先空地の障害物及び窓先空地の段差、傾斜 条例第19条第1項第二号ロの「窓先空地」は、以下の要件を満たすことを基本とする。 | |
| ① | 採光、通風及び避難上支障となる障害物を設置しないこと。 | |
| ② | 避難上支障となる段差、傾斜を設けないこと。 | |
【考え方】
| (5) | 窓先空地の形状 条例第19条第1項第二号ロの「窓先空地」の形状は、当該窓先空地の幅員が同号ロの表に定める幅員の数値以上であり、かつ同数値を一辺の長さとする正方形を包含できる大きさとする、又は、これと同等以上に採光、通風及び避難上有効な形状とする。 |
【考え方】
| 2 | 「避難上有効なバルコニー又は器具等」について（条例第19条第1項第三号） 条例第19条第1項第三号の「避難上有効なバルコニー又は器具等」は、以下の要件を満たすことを基本とする。 | |
| ① | 避難上有効なバルコニーの位置・構造は、以下の基準を満たすことを基本とする。 | |
| • | 道路又は窓先空地に直接面して設けること。 | |
| • | 隣接住戸又は直下階のバルコニー等に避難でき、かつ条例第19条第1項第二号の窓が直接面している道路又は窓先空地その他の安全な避難先に避難できること。 | |
| • | バルコニーは、奥行き750㎜以上、幅1500㎜以上とすること。 | |
| • | 屋内からバルコニーに通ずる開口部は、幅750㎜以上、高さ1200㎜以上、下端の床面からの高さ150㎜以下とすること。 | |
| • | バルコニーは、外気に開放されていること。 | |
| • | バルコニーの床は、耐火構造、準耐火構造、その他これらと同等以上の耐火性能を有するものとし、かつ、構造耐力上安全なものとすること。 | |
| ② | 避難器具は、住戸等の階数に応じて、消防法施行令（昭和36年政令第37号）第25条において適応するものとされる避難器具を設けること。 | |
| ② | 避難器具からは、避難階又は地上に降下できるものとし、降下先から道路又は窓先空地まで避難上有効に連絡させること（避難器具からの降下先が中間階となる場合は、当該階から道路又は窓先空地までの避難経路を確保すること。）。 | |
| ④ | 11階以上の階については、避難上有効なバルコニーを設けること。 | |
【考え方】
| 3 |
「屋外に十分開放され、かつ、避難上有効に区画された通路」について（条例第19条第2項） 条例第19条第2項の「屋外に十分開放され、かつ、避難上有効に区画された通路」は、以下の要件を満たすことを基本とする。 | |
| • | 通路としての有効幅員が2m(住戸等の床面積の合計が200m2以下の場合にあっては、1.5m) 以上あること。 | |
| • | 十分に外気に開放されたピロティ状の通路であること。 | |
| • | 耐火構造の床・壁（耐火建築物以外の建築物にあっては準耐火構造の床・壁）及び建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）第112条第1項に定める特定防火設備（常時閉鎖式）で屋内部分と区画されていること。 | |
| • | 通路の壁及び天井の下地、仕上げが不燃材料であること。 | |
| • | 通路部分が将来にわたって屋内的用途に転用されるおそれのない空間であること。 | |
| • | 通路に門扉等を設置する場合は、開放時の有効幅員が、2m(住戸等の床面積の合計が200m2以下の場合にあっては、1.5m)以上であり、かつ、避難方向に開くものとすること。 | |
【考え方】
| 4 | 高層階や地階にある住戸等に対する条例第19条の適用について 高層階や地階にある住戸等に対する条例第19条の適用にあたっては、以下の点に留意する必要がある。 |
| (1) | 高層階の住戸等に設置する窓の構造について 高層建築物の高層階に設置される窓については、機能上の必要性から、はめ殺し窓が採用されることがあるが、このような場合については、居室の通風を確保する代替措置が講じられれば、当該窓については、開放して通風を確保できる構造とする必要はない。 |
| (2) |
高層階の住戸等に設置する避難上有効なバルコニー等について 条例第19条第1項第三号により各住戸等の居室に設けた避難上有効なバルコニー等からは、同項第二号の窓が直接面する道路又は窓先空地まで避難できることが原則である。ただし、以下の住戸等については、避難上有効なバルコニー等から直接地上まで避難することが困難であると考えられるため、例えば、中間階で避難階段に連絡する安全な避難通路を降下先とする等、代替の避難経路を確保することで、窓が直接面する道路又は窓先空地まで避難できることを要しない。 | |
| • | 高層階（11階以上）の住戸等 | |
| • | 条例第19条の適用を受けない用途に供され、避難上有効なバルコニーが設置されていない部分の上階に設ける住戸等 | |
| (3) |
地階の住戸等の窓に直接面する窓先空地について 地階の住戸等については、窓先空地としてからぼりを設けることが必要である。この場合の取扱いは以下の通りである。 | |
| • | 地上階の住戸等に設けた窓は、からぼりの窓先空地に直接面しているものとして扱う（からぼりを隔てず道路に直接面する窓を除く。）。 | |
| • | からぼりに設ける窓先空地の幅は、地階及び地上階の全住戸等の床面積に応じた条例第19条第1項第二号ロの表に定める数値以上とする。 | |
| • | からぼりの窓先空地には専用の屋外階段を設け、道路、公園、広場その他これらに類するものまで避難上有効に連絡するものとする。 | |
23区における
東京都建築安全条例の取扱いについての問合せ先
最高裁判所は2019年8月16日、建築主（NIPPO／神鋼不動産）の上告を棄却する決定を行いました。
日経 xTECH（2023年10月13日）
「約8年塩漬けの『ル・サンク小石川後楽園』建て替えへ、NIPPOは集合住宅を想定」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
毎日新聞（2023年8月25日） New!
「8年間事業中断のマンション、取り壊しへ 『放置できない』」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日経 xTECH（2019年12月26日）
「写真で見る 10大ニュース2019 風水害・火災が相次いだ 令和時代の幕開け」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
FACTA ONLINE（2019年10月19日）
「最高裁で敗訴でもNIPPO『都にがぶり寄り』 強引な億ション建設をめぐり、敗訴が確定したのに、またもや無理筋裁判を始めたのはなぜか。」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
KKベストセラーズ クソ物件オブザイヤー（2019年10月12日）
「全戸完売! なのに塩漬け…ル・サンク小石川後楽園」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
週刊現代（2019年10月7日）
「東京土地物語／後楽園 ― 無人の『新築億ション』が打ち捨てられるまで」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日経 xTECH（2019年10月3日）
「NIPPOが確認検査機関に107億円の賠償請求、小石川マンション訴訟」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
「建築ジャーナル 2019年10月号」（ISSN 1343-3849）に掲載されました。
詳しくは、建築ジャーナル（052-971-7477）にお尋ねください。
日経 xTECH（2019年8月29日）
「完売マンションの建築確認取り消し訴訟、建築主の敗訴が確定」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日本経済新聞（2019年8月19日）
「マンション建築確認取り消し 建築主敗訴が確定」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
時事通信（2019年8月19日）
「建築確認取り消し確定＝完成直前マンション－最高裁」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日経 xTECH（2019年5月23日）
「完売マンション訴訟が第2幕へ、NIPPOが都に50億円超の賠償求めて提訴」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
FACTA ONLINE（2019年1月19日）
「『塩漬け億ション』ゴリ押しの勝算」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
東京高等裁判所は2018年12月19日、建築主（NIPPO／神鋼不動産）の控訴を棄却する判決を行いました。
TKCローライブラリー（2019年1月22日）
「注目の判例」（LEX/DB25561882）に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日経 xTECH（2019年1月18日）
「完売マンションの建築確認取り消し、建築主の控訴を棄却」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
建設通信新聞（2018年12月20日）
「建築変更確認取消請求控訴は棄却/小石川のマンション」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
東京建築士会 ニュース（2018年10月24日）
「『2018年9月号 法規メールマガジン』コラムの記事内容について」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
東京都都市整備局（2018年10月15日）
「東京都建築安全条例第19条の運用の明確化について（技術的助言）」を東京都内の特定行政庁に通知しました。
→こちらをご覧ください。
東京建築士会 建築東京（2018年10月10日）
小田圭吾理事の「法規コラム」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
東京地方裁判所は2018年5月24日、建築確認取り消しを認める判決を行いました。
ジュリスト臨時増刊 平成30年度重要判例解説 30頁（2019年4月9日）
「行政法 判例の動き」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
判例地方自治 444号 87頁（2019年4月2日）
「原告らが建築主となって建築するマンションの建築計画についてされた建築計画変更確認処分を東京都建築審査会が条例違反の違法があるなどとして取り消す旨の裁決をしたことに関し、原告らが裁決の取消しを求めた訴訟において、マンションの建築計画には条例に違反する違法があり、裁決は適法であるとして、請求が棄却された事例〔東京地平成30年5月24日判決〕」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
判例タイムズ 1457号 142頁（2019年3月25日）
「共同住宅に設けられた自動車車庫が，『直接地上へ通ずる出入口のある階』（建築基準法施行令13条1号）に設けられているとはいえず，自動車車庫部分に『避難階段』（同施行令123条参照）が設置されていないため，東京都建築安全条例32条6号に違反するとされた事例（東京地裁平30.5.24判決）」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
判例時報 2388号 3頁（2019年1月21日）
「共同住宅に設けられた自動車車庫が、『直接地上へ通ずる出入口のある階』（建築基準法施行令13条1号）に設けられているとはいえず、自動車車庫部分に『避難階段』（同施行令123条参照）が設置されていないため、東京都建築安全条例32条6号に違反するとされた事例（東京地判平30・5・24）」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日経 xTECH（2018年9月12日）
「完成直前の確認取り消しは覆らず 申請時に重視すべき解釈ミスのリスク」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
新・判例解説Watch（2018年8月24日）
「建築計画変更確認処分を取り消した建築審査会による裁決の適法性」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
TKCローライブラリー（2018年6月12日）
「注目の判例」（LEX/DB25560274）に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日経 xTECH（2018年6月1日）
「確認取り消しマンションで地裁判決、『都の判断に誤りなし』」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
毎日新聞（2018年5月24日）
「文京・マンション 建築確認白紙の裁決『判断に誤りなし』」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
時事通信（2018年5月24日）
「建築確認取り消し認める＝竣工直前の高級マンション ― 東京地裁」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日本経済新聞（2018年5月24日）
「マンションの建築確認取り消しめぐる訴訟 建築主が敗訴」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
早稻田法學（2017年10月30日）
「建築確認処分を取り消した裁決の取消訴訟において、補助参加および行訴法上の訴訟参加を認めた2件の決定」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
法学セミナー（2017年5月9日）
「取消訴訟における裁決の適法違法判断が国賠訴訟の補助参加の利益根拠となるか」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
TKCローライブラリー（2017年2月28日）
「注目の判例」（LEX/DB25544865）に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
東京都建築審査会は2015年11月2日付で、建築確認を取り消す裁決を行いました。
東京都建築審査会 口頭審査議事録（第1254回）は、東京都庁で公表されています。
→こちらをご覧ください。
詳しくは、東京都建築審査会事務局（03-5388-3334）、もしくは、都民情報ルーム（03-5388-2275）にお尋ねください。
比較法学（2017年6月1日）
「『採光権』についての一考察」で紹介されました。
→こちらをご覧ください。
日本不動産学会誌（2017年3月28日）
「建築確認をめぐる諸問題と今後のあり方」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
毎日新聞（2016年6月28日）
「東京・小石川のマンション 完成直前に都『建築不許可』」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
朝日新聞（2016年5月28日）
「マンション開発 紛争予防制度を 文京の住民団体が請願」に掲載されました。
東京新聞（2016年5月28日）
「マンション建設 事前3者協議 制度に」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
建築基本法制定準備会ニューズレター（2016年4月21日）
「シンポジウム報告『分譲マンションに求められる法制度と具体策』」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日本経済新聞（2016年3月30日）
「マンション紛争、文京区で多発 住民と事業者、景観・安全巡り 完成間近で中断／反対運動」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
日本経済新聞（2016年2月19日）
「問題は『避難階』 建築確認取り消しの完売マンション」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
フジテレビ「みんなのニュース」（2016年2月11日）
「『妻は半狂乱』億ション契約解除で怒号」で放送されました。
→こちらをご覧ください。
Yahoo!ニュース（2016年2月11日）
「マンション違約金 課税に怒り」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
独立系メディア E-wave Tokyo 青山貞一・池田こみち（2016年2月5日）
「特集：UR跡地巨大マンション完売後に『建築確認取消』の前代未聞！」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
テレビ朝日系列「羽鳥慎一モーニングショー」（2016年2月3日）
「『詐欺だ！』購入者激怒！ 人気マンションは“違法建築”」で放送されました。
→こちらをご覧ください。
テレビ東京系列「ニュースアンサー」（2016年2月1日）
「追及第3弾！ “違法”マンション…立ち上がる購入者」で放送されました。
→こちらをご覧ください。
フライデー（2016年1月8日）
「三菱地所レジデンス億ションが引き渡し2ヵ月前『突然建設中止!』で住民激怒」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
フジテレビ「みんなのニュース」（2015年12月23日）
「建築確認したのに住めない…潜む問題」で放送されました。
→こちらをご覧ください。
テレビ東京系列「ニュースアンサー」（2015年12月23日）
「追及！違法マンション 契約ドタキャン 立ち上がる購入者」で放送されました。
→こちらをご覧ください。
日経BP ケンプラッツ（2015年12月2日）
「完売マンションの建築確認を取り消し 東京都建築審査会が1階を『避難階』と認めず」に掲載されました。
アクセスランキング年間３位！
無料でアクセスできます。
→こちらをご覧ください。
Yahoo!ニュース（2015年12月7日）
「東京都内の高級マンションが入居直前になって契約解除され、購入者の怒り爆発」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
フジテレビ「みんなのニュース」（2015年12月7日）
「追跡マンション不安 入居寸前に契約解除、購入者が激怒です」で放送されました。
→こちらをご覧ください。
Yahoo!不動産おうちマガジン（2015年12月6日）
「住宅購入者が『大手志向』へと傾注する3つの理由」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
テレビ東京系列「ニュースアンサー」（2015年11月30日）
「発覚！違法建築マンション・入居間近…購入者怒り」で放送されました。
→こちらをご覧ください。
「建築ジャーナル 2015年12月号」（ISSN 1343-3849）に掲載されました。
詳しくは、建築ジャーナル（052-971-7477）にお尋ねください。
「景住ネットNEWS」（2015年11月28日）に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
詳しくは、景観と住環境を考える全国ネットワーク事務局（03-5228-0499）にお尋ねください。
朝日新聞（2015年11月14日）
「完成直前のマンション、建築確認取り消し 東京・文京」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
東京新聞（2015年11月14日）
「文京のマンション 建築確認取り消し 近隣住民が『基準法違反』で審査請求」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
マンション・チラシの定点観測（2015年10月9日）
「建築審査会が執行停止決定！竣工間際のマンション」に掲載されました。
→こちらをご覧ください。
Law and Practice 第6号（ISSN 1883-8529）
「近隣住民による開発許可取消訴訟における審理判断のあり方について」の論説で、
2011年6月6日の意見陳述書（全文）が掲載されています。
→こちらをご覧ください。
判例地方自治（373号97頁）に
小石川二丁目マンションの開発許可取消訴訟が取り上げられています。
